假如给北京楼市排一个最热版块，其实咱们心目中的最佳选项并不是成交量最大的南部区域，而是不论楼市怎样动摇，都能继续性快速去化的西部区域。

传统意义上的北京西部主要是指海淀，但从长安街西延、首钢片区更新晋级之后，业界逐步也把石景山（主要是古城周围）划进了“京西”。但整个西部区域有一个显着的特征：供给量偏少，新房商场乃至很少呈现同一个区域内“抢客”的现象。

直到2019年，整个西部区域供给量进入一个波峰，2020年由于石景山、海淀北部项目的继续供给，以及拍出本年最高地价的四季青“双子峰”，西部区域供给量依然处于高位。信仰“东富西贵”的购房者，能够从头向西看了。

01西部大开发

从总的供给量来看，京西的比较前两年无疑在走低，但还在出货。地块都不大，项目体量偏小，缺少销冠所需求的继续推盘量。在限竞房削减之后，海淀和丰台西部的刚需盘又回到了几年前的缺失态势，纯商品房的高总价豪宅占有了商场主力。

北京京西区域近几年入市地块

与海淀丰台比较，石景山的纯商品房没有那么高不可攀，均价6万左右的长安寰宇全国及长安云锦成为京西的热销典范。从商场反应来看，低总价的刚需盘是需求热门。

2011年起，石景山接连7年供给量、成交量都徜徉在低位，2016年乃至0供给。直到2018年多地块新项目入市，接连两年迸发供给高潮。

石景山区域继续推新，再加上首钢更新的吸引力，喜爱在西边寓居的客群会有更多挑选，无论是初次置业仍是刚改，只需购买力满足，都能找到适宜的楼盘。

2009年至2019年北京石景山住所供需走势来历：地产营销人

02石景山：古城片区呈抱团之势

自2019年至今，石景山入市5个住所地块，悉数为不限价商品房，修建操控面积达50万平方米，估计都将在本年接连开盘。保存核算石景山片区本年新供给套数超越2000套，比较之前接连两年超越4000套，供给量腰斩一半。其间4宗会集散布在古城南街东侧首钢园区东南区，1宗坐落西黄村，均坐落西五到六环之间。热门区域的组团无疑会构成规模化效应，本年古城区域相同遭到商场注目。

古城南街片区项目来历于网络

长安街西延线的古城片区出热销项目现已不是新闻了，北辛安的中海寰宇全国接连两年网签过百亿，地处古城南街的长安云锦则接棒寰宇全国成为区域销冠。上一年6月，电建+华润以总价73.4亿摘下古城南街不限价地块，更被视作将把石景山房价面向“7万+”年代。

古城4月底行将开盘的两个项目，是华润、电建联合体的长安九里，以及中海长安云尚，均是不限价纯商品房，地块间隔不到一公里，却有着不相同的产品类型和打法。

长安九里接近古城地铁站，是华润的高端产品“九里系”，定位是石景山片区高端改进项目，被开发商寄予厚望。

长安九里首期开盘的户型有五种，分别是86平米两居52套，103平米三居34套，120平米三居52套，125平米四居52套，138平米四居68套。开盘均价估计在6.7万-7万平方米，总价在570-960万之间。

长安九里来历：项目效果图

同期行将入市的还有中海长安云尚，更像是长安云锦的晋级版。作为不限价的纯商品房，没有瞄准改进人群，而是做起了限竞房的“出售形式”——以区域内低总价制胜，最小户型仅50平。

小区和中海的长安云锦、金裕雅苑相同，楼体呈8字型围合式。围合式组团散布的优点是，楼与楼之间距离更大，中心能够构成较大的花园及活动区域，坚持了小区的封闭性。缺陷是大多是东西向户型，并且除楼王外一切户型都临街。并且中海这三个小区加起来，正好凑成简直严丝合缝三个88字样，忍不住让人置疑是否找风水大师算过的产品。

长安云尚户型方位图来历：项目图

一期主力户型分别是东西向的78平米三居，前后排南北向的88平米三居，和中心南北向的115平米双卫大三居。共8层7栋356套房，均是一梯两户。

三个户型也犹如套娃一般，乍一看难分互相，较为方正的全明户型。据楼盘出售称，客厅和客卧均赠送设备渠道面积。但样板间还没建好，不能得以见实在的状况。其间78平米做出了三室，但北向卧室仅7平米左右。

此外有少数50平米一居47套，64平米两居23套。受楼体约束，均坐落围合式楼体的四角拐弯处，单个房源户型较差，呈不规则阶梯式。

与限竞房长安云锦毛坯房均价5.8万比较，不限竞的纯商品房长安云尚，精装修价格高出一万左右，均价6.8万。一居首付最低不到130万即可上车，78平米三居估计总价在500万左右。现在处于排号验资阶段，需100万至200万的验资证明。

学区方面，长安云尚和长安九里类似，邻近校园为京源小学和古城二小，小区均有代建幼儿园，长安云尚还有项目代建小学。

中海还将在古城片区有新盘面市，售楼处建在原寰宇全国售楼处，据悉将是88平米、128平米、168平米的户型，均价在7万以上。但还不确定是中海自己的地块仍是中海和首钢合拿地块，大概率是接近古城地铁站的前者。除此之外，该片区还有相同接近古城地铁站的融创项目还未有入市音讯。

石景山商场炽热的另一面是，共有产权房并不像海淀丰台那样吃香。坐落长安云锦南侧的共有产权房中海首钢金裕雅苑价格4万，上一年网申往后还有剩下房源约293套，东西向两居为主。

别的一块由首钢竞得的阜石路共有产权房616地块现在现已开工，价格在3.8万，共有487户，估计也将在本年进行网申。

03北海淀南丰台：限竞房往后，刚需难觅上车盘

多年来海淀有着稀缺资源的区域优势，新房都不愁卖，没有项目乐意做低总价的刚需盘。上一年新盘入市多会集在西北方向的黑龙潭北清路区域，限竞房项目山屿湖、万科翡翠云图、葛洲坝紫郡兰园被称为“海淀三杰”。三项目供给了超越1500套的90-140平米房源，价格5-6万。一些朝向稍好的90平米户型上市几分钟内即被抢购一空。现在海淀西边限竞房未上市地块仅有京投集团取得16号线北安河TOD项目，开盘还遥遥无期。据36氪计算，海淀西北的89平米限竞房库存仅剩不到300套，供给主力则是千万级的叠拼、大平层。

海淀历来不缺高端项目，虽然曾被东边的霄云路八号、融创北京壹号院抢过风头，但2020年头西山龙胤的签约数据影响了本年北京商场上一切豪宅。随后，海淀四季青镇中坞两地块以楼面价超7万出让给金茂和海益嘉和，这两块地出来的肯定是顶豪产品，操盘者又是长于做高端的金茂和融创，必须得说2020年豪宅商场最高重视度会被西部抢走。

四季青双地块来历：百度地图

四季青版块已有十多年没有新地出让，从方位上来说非常稀缺。周边多是2000年-2010年的别墅项目，包含御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等，均价在8-10万，地段优势不必多说，信任开发商会尊重手中的土地。

海淀最不缺的还有校园资源，四季青片区两公里内，小学有海淀教师进修校园隶属试验小学、海淀第四试验小学。中学有北京市师达校园、北京市清华育才试验校园等。除公立校园外，还有北京凯文校园、北京市海淀区康福外国语校园等世界校园。

依据现有条件来看，两地块容积率1.5，限高18米，加上7万以上的楼面价，这些特色被业界看作是低密豪宅的装备，猜测未来上市单价在10万以上。北地块的金茂有传言称案名为“颐和金茂府”或“西山金茂府”。而南地块的海益嘉和则是融创名下企业，项目或是高端产品“一号院”系列。

现在海淀西三环至五环区域的在售项目多是老面孔，如西钓鱼台·御玺、大苑海淀府等，在售房源是170平米以上大户型，总价都在千万以上。

2019年丰台西四环片区相同热闹非凡。限竞房橡树澜湾、国风长安和纯商品房保利·和光逸境的入市，带来2631套供给量。但是自上一年至今，丰台西四环周边仅添加一块共有产权房土地，将有2000套左右房源。周庄子二期地块和大瓦窑两地块曾在2019年上半年拟供经营性用地项目推介会上呈现，但仍未在土地商场正式推出。这在某种程度上预示着永定河以东的丰台西部现阶段无新盘入市。

现在，丰台西四环周边在售楼盘只要国风长安·云棠和保利·和光逸境。国风长安在售的是叠拼产品，户型为400-450平米的上叠和450-500的下叠，总价2600万/套起。和光逸境则是保利高端产品，主力户型为187平4居，均价将近9万，总价超越1600万。除此之外，再想在该片区购买90平的小户型，只能寄希望于坐落吴家村梅市口路的共有产权房，均价不高于3.8万，估计能够供给2000套左右。

欢迎重视「未来可栖」