假如给在北京各区买房难度排个榜，东西城和海淀无疑会牢牢占有前三甲。其间，东西城供给量最少、价格最高，西城、海淀学区最好，所以横向一比，海淀是北京资源最好的区中性价比最高的一个。

海淀区的面积仅占北京总面积的2.5%，但在这个区域内，却有着全国最高端的教育资源，以及最密布的高科技企业，发明了北京市最高占比的GDP。

所以，喜爱把家安在西边的老北京，一般意义上的“西边”也就是指海淀。但海淀的房子并不简单买得上。

上一年这样一个时刻段，寸土寸金的海淀区的西北，一起放出了三大限竞房项目，均价5—6万，

给足了商场福利。一时刻，购房者蜂拥而起，一度发明了北京楼市出售的神话。

一年曩昔之后，“海淀三杰”简直告罄，后发先至的西山秀丽府也只剩二期，开始预算西北版块上89平米限竞房的库存仅剩不到300套，供给主力则是千万级的叠拼、大平层。

而从2019年至今，海淀仅新增一块限竞房土地，未来不限价的商品住所、豪宅将成为新房主力。此外，共有产权房的价格也有所上涨，且摇号竞赛仍旧剧烈。对想要在海淀买房“上车”的人而言，廉价的车票并不多。

01未来限竞房少了，大豪宅是主力

海淀区的资源优势，使得海淀住所成为北京楼市的价格高地，据安居客数据，海淀区4月份二手房均价已达到8.9万/平米。高额的存款与安稳继续的高收入，已成为每一位想要在海淀“上车”的购房者最根底的“门槛”。

不只价高，海淀区的房源比较于其他几个区域，也非常的稀缺。

在未来的新增房源上，整理发现，从2019年至今，海淀区经过招拍挂共出让10块住所用地，其间共有产权房、公租房地块5块。

限竞房地块仅有京投集团在2019年头经过投标取得16号线北安河TOD项目，至今还未上市，且有音讯称该项目未因由政府一致回购，若音讯事实，该项目将不会正常推盘入市。别的一个限竞房项目为天恒学院，该项目拿地已有数年，但至今没有音讯，开盘遥遥无期。

其他的四块均为本年拍出的不限价地块，每一块都因价高，轰动一时：

1月20日，我国金茂以46.75亿拍得四季青镇中坞要点村资金平衡用地北地块；

1月20日，海益嘉和以53.96亿拍得四季青镇中坞要点村资金平衡用地南地块；

2月14日，“首开+华润+住总+中交联合体”以54.4亿拍得西北旺镇地块；

2月25日， “华润+北科建+中交联合体”以76亿拍得西北旺镇地块。

四季青镇的两块地块为纯商品住所地块，楼面价均超7万/平方米。不少业内人士都以为，未来这两块地会搭载豪宅项目，价格不菲。华润联合体取得的76亿地块，有音讯称，或为2020年北京海淀北部区域最终一宗住所用地。

从2019年的土拍状况去看，未来海淀区的新房供给将主要为纯商品住所以及豪宅为主。

从已有房源来看，海淀商场也是以改进型产品为干流，总价大多为千万级以上。

2020年海淀区一季度出售排名图片来自：地产营销人

许多项目已是在售多年的老项目了，每个月以一套，乃至不到一套的速度售出，而每一套的单价都非常不菲，乃至有项目一个月卖出四五套就能够登顶销冠。

柔弱不愁卖，这个区域的项目也并不急着卖房，即便是竞赛非常剧烈的限竞房，也是如此。上一年3月，被称为“海淀三杰”的限竞房项目山屿湖、万科翡翠云图、葛洲坝紫郡兰园一起上市，若是在东南5.5环，必定现已争翻了天，但“海淀三杰”之间却保持着非常调和的联系。

柔弱竞赛不剧烈，又非常稀缺，这个区域限竞房产品的买卖比较其它区就显得非常平凡，均为精装交房，户型缺少亮点，反而有不少弊端。

但究竟像李嘉诚所说：“决议房地产价值的要素，第一是地段，第二是地段，第三仍是地段。”项目坐落海淀区，便现已有了最大的优势，其他的好像都只是“配菜”罢了。

0289平米限竞房不到300套，户型差

再来看看市面上已有的限竞房房源状况。现在能够在海淀买到的价格在5-6万元/平米的限竞房，仅剩山屿湖、万科翡翠云图、葛洲坝紫郡兰园、西山秀丽府四个项目，而这几个项目的存货也已不多。

万科翡翠云图现在只剩300平米下叠、270平米中叠、180平米上叠三种叠拼户型，按均价5.5万元/平米核算，总价在954万元至1590万元之间。

山屿湖也只剩余380平米的上叠与410平米的下叠，还有几套89平米下跃，地下面积110平米，总价在780—820万元之间。其出售人员介绍，山屿湖在上一年3月份开盘时拿出了600套89平米住所，在不到5分钟的时刻里出售一空。

即便现在余下的房源总价不低，也较为抢手。即便在疫情期间，山屿湖清明节期间一天的客户来访量能达70组。

关于刚需、刚改集体，现在这个版块上的89平米普通住所房源项目，仅有紫郡兰园和西山秀丽府两个项目可选。

紫郡兰园开盘至今共推出1000多套房，现在仅剩10套左右89平米的三居，以及一百多套下跃。89平米的三居均价5万元/平米，能够说是海淀区限竞房中的价值凹地，但其朝向均为东西向，采光并不好，且离两个大门较远，还有几套房接近垃圾处理站。

其户型的买卖，也没有亮点，厨房与卫生间紧邻，为同一个进口，在其间日子并不便利。尽管买卖为三室，但南向书房面积太小，也并不有用。

紫郡兰园89平米三居户型图图片来自：盐阿白/摄

西山秀丽府自12月开盘至今，一向稳居海淀区销冠，据地产营销人数据，在疫情影响，售楼处罢工的一季度，该项目也售出了504套房。现在，西山秀丽府的1期推出的900套全为89平米的户型现已告罄，想要购买这个项目，只能抓清退的时机，以及等5月份2期开盘。

西山秀丽府的2期主推155平米、180平米的大户型，89平米户型仅有200套。

西山秀丽府89平米户型图片来自：盐阿白/摄

西山秀丽府89平米户型明显也不以买卖见长，C户型为“刀把”型，只有主卧朝南；D户型南北不通透，卧室空间小；A户型还算中规中矩，也做了刚改需求的小三居。

但无法的是“物以稀为贵”，总的算下来，现在海淀区能够买到的89平米限竞房已不到300套。剩余的叠拼、大户型，总价太高，且存量也不多了。

若一向“挑三拣四”，今后便连残次的廉价车票都没了。

03未来这些项目要不要等？

在买不到89平米限竞房，又无法承当总价过高的叠拼、大户型，以及纯商品住所之时，或许需求火急的人就不得不将共有产权房作为考虑之一。

现在，海淀没有网申的共有产权房项目有三个，近期有音讯称疫情之后安定庄项目就会注册网申，可是现在为止还没有发布案名。

安定庄项目可供房源1000套左右，均价4.48万/平。项目有63平小户型，这样算下来，首付85万能够拿下。别的两个地块土拍时刻在2019年12月，网申尚待时日。

未来海淀区的三个共有产权房项目图片来自：网络图

从价格上看，安定庄项目的价格4.48万/平米，而限竞房紫郡兰园的价格是5万/平米，两者一比，安定庄项目的性价比会大打折扣。

但怎么说项目也是在海淀，地段优势仍是站住了的。之前永靓家乡3.6万多户家庭参加摇号，尚林家乡申购数1.5万户家庭来看，这三个项目算计3400套共有产权房估计也不是想买就一定能买上的。

北京西北区部分住所项目分布图图片来自：百度地图截图

此外，在北京西北5.5环上，还有万象悦府、公园悦府几个项目可选。但这几个项目现已归于昌平区，尽管间隔很近，但昌平与海淀的资源却是天差地别。对看中海淀区资源的购房者而言，或许这不是一个方案在内的挑选，而假如仅是为了作业、寓居便利的购房者，选项会多一些。

假如说在北京东南、东北5.5环上买房，还能够挑一挑，把买房时刻线拉长一点，那么在西北5.5环上，奉行的却是“先到先得”的准则，究竟奇观房少、钱多、资源厚，想上车就要挤一挤。